觀點(diǎn)網(wǎng) 8月22日晚間，春泉產(chǎn)業(yè)信托發(fā)布2023年中期業(yè)績公告。其半年報(bào)顯示，期內(nèi)的分派為每個(gè)基金單位10港仙，環(huán)比持平，但同比下滑10.7%。且今年中期的分派比率為97%，較2022年有所上升。

分派比率有所上升，也不足以表明流動(dòng)性充裕。就短期債務(wù)水平來看，春泉產(chǎn)業(yè)信托規(guī)模已達(dá)51.31億元，遠(yuǎn)超3.4億元的貨幣資金水平，表明其有較大的再融資需求和壓力。

大力對沖利率和匯率風(fēng)險(xiǎn)

從春泉產(chǎn)業(yè)信托整體的收入數(shù)據(jù)來看，2023年總收益為3.63億元，同比增長35.95%，與每基金單位分配的增長幅度并不相符。

這并不是春泉產(chǎn)業(yè)信托原有資產(chǎn)包帶來的持續(xù)收益造成的結(jié)果。2022年9月份，該基金并購了惠州華貿(mào)天地，使得今年上半年的收益數(shù)據(jù)較上一年同期有較大幅度的增長。

從具體項(xiàng)目來看，其北京華貿(mào)物業(yè)，2023年上半年的收益為2.34億元，同比下滑5.64%，環(huán)比下滑3.2%；其惠州華貿(mào)天地物業(yè)，2023年上半年的收益為1.1億元，環(huán)比增長120%。從這點(diǎn)來看，惠州華貿(mào)天地物業(yè)的并入，對每基金單位分配的環(huán)比的持平起了關(guān)鍵作用。

另外，利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)的對沖，也保住了每基金單位分配。

2023年上半年，春泉產(chǎn)業(yè)信托計(jì)息貸款融資成本支出為2.19億元，同比增長17.05%，環(huán)比增長4.5%。利息支出占春泉產(chǎn)業(yè)信托整體支出的絕大部分，為此，該基金已訂立不同年期的浮息轉(zhuǎn)定息利率利率掉期合約及跨貨幣掉期合約實(shí)施對沖計(jì)劃，以減輕其利率及匯率風(fēng)險(xiǎn)。

截至期末，就有關(guān)華貿(mào)物業(yè)融資而言，該利率掉期合約的名義金額共計(jì)33.55億港元，占春泉產(chǎn)業(yè)信托港元貸款的77.9%，加權(quán)平均掉期年利率為1.21%。效果是明顯的，期末春泉產(chǎn)業(yè)信托加權(quán)平均現(xiàn)金年利率約為3.6%(2022年H2:3.8%；2022年H1:2.1%)

另外，春泉產(chǎn)業(yè)信托于7月就其華貿(mào)物業(yè)融資訂立名義金額為9.5億港元的額外浮息轉(zhuǎn)定息利率港元－人民幣跨貨幣掉期合約，以及就其英國融資訂立名義金額為0.478億英鎊的浮息轉(zhuǎn)定息利率利率掉期合約。這進(jìn)一步降低了其利率和匯率風(fēng)險(xiǎn)。

春泉資產(chǎn)管理行政總裁梁國豪先生在今年7月份接受觀點(diǎn)采訪時(shí)提到:關(guān)于加息，現(xiàn)在無論是港幣還是美金，貸款成本都很貴，而內(nèi)地成本在慢慢跌下來。就我們來說，會盡量將我們的貸款變成多一些的人民幣貸款，這是很自然的管理流程。人民幣貸款是我們現(xiàn)在逐步進(jìn)行的方案，有這個(gè)策略。

寫字樓略顯頹勢，新購入零售商業(yè)發(fā)展迅猛

報(bào)告期內(nèi)，華貿(mào)物業(yè)寫字樓部分產(chǎn)生的租金收入環(huán)比下降了1.4%。

具體來看，甲級寫字樓的出租率環(huán)比和同比均有略微上漲，但平均租金環(huán)比和同比均在下滑，幅度分別為2.9%和3.8%。而超甲級寫字樓的表現(xiàn)更差，出租率環(huán)比下滑0.9個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)為91.8%；平均租金環(huán)比和同比也均在下滑，幅度分別為2.5%和3.1%。

雖然平均租金有所下滑，但是續(xù)租情況仍比較良好，這也避免了出租率的大幅度下滑。據(jù)悉，春泉產(chǎn)業(yè)信托的物業(yè)經(jīng)營開支環(huán)比下降3.1%，這主要是因?yàn)槠趦?nèi)的主要租賃活動(dòng)為續(xù)租，導(dǎo)致傭金開支減少所致。

華貿(mào)物業(yè)擁有189名租戶，樓面面積最大的五個(gè)租戶占報(bào)告期間總收益的比例為19.7%，占已出租總樓面面積的22.1%，含有世界知名企業(yè)、律師事務(wù)所和證券公司，大公司的穩(wěn)定性給其較高的客戶集中度帶來一定的出租率加持。

而收益大幅度增長的惠州華貿(mào)天地，其租金包括基本租金收入、抽成租金收入、傭金收入及服務(wù)費(fèi)收入。2023年上半年，浮動(dòng)租金的比例為19.96%。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，租金收取的靈活性，在一定程度吸引了租戶的入駐。惠州華貿(mào)天地的平均出租率由2022年第四季度的約92.2%回升至報(bào)告期間的95.9%。

另外，這也與疫情開放后，線下消費(fèi)需求激增有較大關(guān)系。自2023年除夕夜，惠州華貿(mào)天地的人流流量明顯出現(xiàn)回升跡象，購物中心的客流量估計(jì)為6.3萬名人次，與2021年相比增長了15.8%。2023年上半年的日均客流量為32295人次，較2022年高出不少。