21世紀經濟報道記者孔海麗 唐韶葵 吳抒穎 北京 上海 廣州報道

樓市政策寬松的暖風終于吹向了一線城市。

9月1日晚間，上海、北京相繼發布優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知，居民家庭申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。這意味著，北、上、廣、深四個一線城市全面執行“認房不認貸”政策。

信心回升是本輪一線城市“認房不認貸”政策全面落地的顯著特征。

據諸葛找房監測，9月2日和9月3日，北京漲價二手房房源量分別為1048套、867套，日均漲價房源量較上一周同期翻兩番；上海漲價房源量分別為680套、582套，日均漲價房源量較上一周同期翻倍；廣州、深圳漲價房源量呈現平穩走勢，日均漲價房源量分別為98套、189套。

“認房不認貸”超預期落地，瞬間點燃了北京購房群體的熱情，首套資格“喜從天降”的消費者涌進市場，新房售樓處不打烊，中介門店通宵達旦，北京東、西城學區房市場甚至迎來了久違的熱鬧，市場情緒回升明顯。

上海方面，無論是新房還是二手房，剛剛過去的周末前往售樓處和房屋中介看房與咨詢的客戶都絡繹不絕。

廣州方面，作為最早實行“認房不認貸”的一線城市，雖然市場活躍度不如北京、上海，但從目前的來訪量以及成交量來看，樓市的確感受到暖意。

而在第二個落實“認房不認貸”政策的一線城市深圳，一手樓盤明顯感受到了市場的變化。

“一線城市是全國政策的風向標。”諸葛找房高級分析師王小嬙表示，“在本次的下行周期中，一線城市領銜的‘認房不認貸’政策，能大幅改善市場預期，提振當前的市場活躍度，進而能夠帶動全國樓市的企穩。”

展望未來，業內人士表示，“認房不認貸”政策疊加此前的差別化住房信貸政策、存量房貸利率下調政策等，將激發市場需求，助推房地產市場平穩健康發展。

北京:成交量猛增

21世紀經濟報道記者走訪發現，剛剛過去的周末，北京樓市一改冷清，成交量明顯上漲，新房項目宣稱9月4日起收回部分折扣，卡緊付款周期，改善型項目對置換客戶的付款周期也有所收緊；二手房市場的成交量刷新了近期記錄，買家出手速度大大提高，業主的談價空間有所收窄，掛牌量增加，也有部分業主上調了掛牌價。

北京朝陽區東五環外某新開盤項目的銷售高飛表示，此前，他們預判北京對“認房不認貸”會按照“一區一策”執行，并未抱有太高的期待。然而9月1日晚間，政策超預期落地，該項目次日的開盤熱鬧非凡，開盤兩天累計認購達到300多套，主力戶型的好樓層已經全部售出。

不過，在新政落地后，宣稱收回折扣的北京新房項目并不少見，多個樓盤在9月1日當晚就發布海報，聲稱要收回1%或2%的折扣，其中不乏央企開發的項目。以北京新房普遍超過600萬的總價計算，2%的折扣就涉及高達12萬元的實際金額差。

除此之外，收緊付款周期的行為也相對普遍，面向剛需客戶的新房項目多將首付周期鎖定在1個月。北京順義一個開盤已經一年多、當前處于尾盤順銷狀態的新房項目，主力產品為單套總價在1000萬元左右的戶型，也將需要置換掉手中現有房屋客戶的付款周期從原來的3-6個月收緊到2-3個月。

這樣的變化，一定程度上也是因為開發商“急于搶收”。多位銷售表示，開發商判斷此輪行情的到來并非持久之勢，后續市場或將常態化回落。

二手房方面，北京的購房者們亦加緊入市的步伐。剛剛過去的周末，北京某知名頭部中介的成交量大幅上漲，據資深中介透露，9月2日和9月3日，該品牌單日成交量均達到了600多套，而今年4月以來，單日成交量多在100套左右，“飆升6倍”。

北京東城、西城的學區房市場更是熱鬧非凡，此前受限于學區房高達80%首付的家庭，很多都選擇此時上車，賣掉手里的房屋置換學區房。

據21世紀經濟報道記者了解，迅速認購的消費者，多為此前就有購房意向，但苦于之前有過貸款記錄，新政之前會被認定為二套房，需要承擔高達80%的首付，從而入市腳步受到阻攔。如今，“認房不認貸”政策落地以后，獲得了“首套首貸”資格的意向置業人群，決策速度非常快。多位中介也證實，這個周末北京二手房市場成交的買房人，7成以上都是意向客戶，并非首次看房新客。“感知到新政落地后市場熱度馬上就起來了，多數買房人不再觀望猶豫了。”

上海:仍需觀察期

21世紀經濟報道記者在上海市區多個項目售樓處看到，周末前來看房與咨詢的客戶絡繹不絕。據駐場銷售透露，第八批次新房的認籌人數很可能會變多，不排除屆時中簽率也會隨之下降。

二手房方面，上海郊區的中介門店里，咨詢的客戶也多了起來。一名中介業務員表示，暫時還看不出房價會不會漲，目前房東們還沒有刻意漲價。不過在政策的刺激之下，如果看房的客戶越來越多，房東們大概率也會漲價。

同策研究院數據顯示，8月31日至9月3日，上海新房成交數據連續4天維持在100套左右，其中9月1日、9月2日分別成交166套、153套。對此，同策研究院研究總監宋紅衛指出，上周末上海市場的成交量有所上升，說明政策對市場有一定的影響。政策出臺后，首先點燃的是市場的熱情，因此，最能體現出政策實際效力的是看房熱度的上升。單從理性的角度來看，購房者還需要一個觀察期，并且成交數據本身有滯后性。

今年以來，上海新房的開盤熱度在下降。數據顯示，新房價格同比去年8月下調了0.76%左右。58安居客研究院院長張波指出，上海市場出現了明顯的降溫。

二手房方面，58安居客研究院數據顯示，上海二手房成交量從3月份的高點1.8萬，每個月持續下跌，到了7月份，大約只有1.2萬套左右，明顯低于中介業內上海二手房成交1.6萬套/月的“榮枯線”

對于房價在“認房不認貸”落地之后是否一定會上漲，張波認為要從兩個維度來分析與觀察。首先，要看“認房不認貸”與信貸政策的優化調整合力的效果。8月31日晚間，中國人民銀行、國家金融監督管理總局連續發布兩份文件，降低存量首套住房貸款利率，并調整優化差別化住房信貸政策。“上海還沒有出臺細則。目前上海二套房仍在執行70%的首付，如果首付成數明顯下調，比如降到30%，再結合‘認房不認貸’，它對于整體人群的拉動作用將是非常明顯的。‘認房不認貸’把一批改善性需求拉進市場，二套房首付的下調還將把一些有更多資產配置的人也拉進市場，再加上首套房首付兩成的優惠政策繼續發力，幾乎把首套房自住性需求全部囊括了，相當于‘政策一網打盡’，那么市場的同步拉動各種需求，對于市場的拉動力的確會非常明顯。”

其次，如果未來房價會產生變化，最有可能體現在一些中高端的二手房源的價格上。“這些中高端房源價格大約在800萬到1500萬元區間內，位置大約在中環之內，且6~7年房齡的次新房市場供應量一直偏少，但是需求量偏多，因此在下一個階段價格上漲的壓力可能會比較大。”張波表示。

廣州:市場分化明顯

從廣州的情況來看，“認房不認貸”的政策威力要小于北京和上海。這是由于廣州在“認房又認貸”的情況下，首付比例也要低于北京、上海。如若購房者所購買的是普通住宅，首付比例將從4成降低至3成。

不過，據21世紀經濟報道記者從廣州房企、項目處獲得的數據，從近幾日的來訪量以及成交量來看，廣州樓市也暖意回升。

據21世紀經濟報道記者從越秀地產方面獲得的消息，上周，越秀地產廣州區域單周來訪量近4000組，環比增長近50%，新房成交環比增長135%。其中，位于廣州大學城的星匯錦城于上周開盤，首開銷售就超過200套；位于番禺的瑞麓府當周銷售額也達到了1.66億元。

作為廣州銷售額最高、項目分布最廣的房企，越秀地產的銷售情況，可以很清晰地反映出廣州市場的明顯變化。

在黃埔，這個廣州城市更新推進最為轟轟烈烈的區域，也明顯感受到了“認房不認貸”等政策對市場的提振。“這個周末我們的來訪量、成交量、帶看量等，都比之前好了很多，案場的人氣也明顯旺了。”一位黃埔網紅盤的營銷人士對21世紀經濟報道記者表示。

中指研究院華南分院總經理楊紅俠在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，新政執行后廣州新房熱度有所上升，上周末部分新開盤項目去化理想，中心城區及近郊區域新房項目到訪和認購熱度上升明顯，部分項目宣稱“提前執行首套2成政策”吸客，實際執行仍有待銀行相關措施落地，亦有部分項目宣稱回收折扣或向上小幅提價，但以噱頭為主，實際成交價格未有明顯變化。遠郊區域市場或部分偏純剛需項目變化不明顯，客戶仍處于觀望態勢中。

二手房方面的表現則略有不足。目前，廣州的掛牌量處在絕對高位，新政對之有一定觸動，但不甚明顯。

以此計算，去化周期仍然較長。一位天河牛奶廠片區的二手房業主對21世紀經濟報道記者表示，“新政后跟新政前也沒太大區別，都沒什么人來看。我們這邊今年跌得比較多，估計也有這方面的因素。”

深圳:一手樓盤熱度回升

深圳方面的情況與廣州類似，一手樓盤明顯感受到了市場的變化，二手房方面的觀望情緒依舊濃厚。

一位深圳房企的營銷負責人在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，“這周末我們賣得都特別好，也有不少觀望的人立刻入市了。”

據卓越地產提供給21世紀經濟報道記者的數據，深圳云奕府這個于9月3日開盤的樓盤，當日熱銷7.38億，去化達7成，這在今年并不多見；而從卓越項目案場的情況來看，新政后案場來訪量環比也有20%的提升。

市場普遍預計，“認房不認貸”將有望推動“金九銀十”的銷售額上漲，搶占窗口期進行出貨也是房企的共識。為此，許多房企已經做好了準備。卓越地產方面就表示，充分抓住“金九銀十”大節點，通過促銷價格優惠、總經理折扣、家電包、物業費補貼等政策，充分出貨。

不過，由于深圳持續盤整的時間長，而且房價處在全國的高位，目前剛需客、改善客等的心態不盡相同。

一位深圳房企的人士對21世紀經濟報道記者分析稱，在降首付的政策下，1000萬以上客戶月供壓力增大，這部分客戶傾向首付多付甚至全款，且多數客戶會選擇成熟區域次新房，因而市場反映來看千萬以上一手房暫時提振有限。

上述人士認為，深圳“認房不認貸”政策后，500-1000萬的客戶入場情緒會比較積極，其主要有兩類，一是外地有房深圳無房的客戶，深圳首貸名額的回歸或大幅刺激購買意向；另一類則是換房客戶，市場回暖出手變現有望，改善意向增加。“降低首付門檻政策對其觸動大，因為這個檔位是改善客戶，客戶在提升生活品質的同時，少點月供壓力，這個檔位符合要求。”

二手房方面，據深圳中原研究中心統計數據，政策出臺后，中原找房日進線量環比增長35%；此外，二手帶看量上漲明顯，9月3日漲幅最高，環比8月的日帶看量增長了75%。截至9月4日，深圳中原二手房在手房源38126套，掛牌量仍處在高位；相比政策前有略微下降，業主仍在觀望中。

楊紅俠分析認為，新政執行后的首個周末，深圳新房市場購房者的看房熱情明顯提升，意向登記人數上升，部分新盤開盤去化較好。二手市場方面變化暫不明顯，部分賣家更通過近期政策密集利好降價加快成交，二手市場信心仍未明顯恢復。預計短期內，深圳部分前期積壓的潛在需求有望得到釋放，但主要以一手新房為主，市場或將呈現一手熱度回升、二手維持平穩的特征。